En opinión de muchos propietarios, su casa es única, más aún cuando deciden ponerla a la venta. Esta pasión, cuasi obsesión, por la vivienda propia es un peligro a la hora de valorarla, ya que sacarla al mercado con un sobreprecio puede significar una demora de meses -cuando no años- hasta dar con un comprador. La solución pasa por contar con la opinión de un tasador profesional y por entender que hay factores que suman o restan a la hora de valorar una vivienda.  Calculadora en mano, César Escobar, codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa, explica que la existencia o no de un ascensor puede modificar hasta en el 30% el precio de la casa, la altura de una vivienda sumar entre 3.000 y 6.000 euros por planta, y una terraza, hasta el 25%. Afirmaciones que como todas las de este reportaje pueden ser matizables, ya que cada venta inmobiliaria es única. Sin embargo, los tasadores profesionales saben diferenciar entre el valor de la vivienda y la opinión del propietario y comprador. También saben que el mercado da por válidas normas y tendencias no escritas que aprecian o deprecian, en muchos casos, entre el 5% y el 15% del valor total. Con el objetivo de valorar de forma más realista la vivienda, este experto tasador ha identificado hasta 27 características atendiendo a su ubicación, tipo de inmueble y antigüedad, e interior.  Sobre la ubicación de la vivienda Factores que suman: Transporte público. Uno de los factores que más impactan en el precio del inmueble “y que más lo va a hacer en el futuro”, explica Escobar. “Todo parece indicar que las condiciones de acceso al transporte privado al centro de la ciudad van a ser más restrictivas, por lo que se buscan situaciones que permitan desplazarse con comodidad en transporte público”, comenta. Centro ciudad. La vivienda en el centro de la ciudad siempre conlleva un sobreprecio, ya que garantiza cercanía a un mayor número y variedad de servicios a pie. Zonas verdes próximas. Contar con un parque en un radio de 10 ó 15 minutos a pie es valorado como positivo para una gran mayoría de compradores, de cualquier perfil. Calle principal. Las viviendas en la calle o calles principales del barrio siempre se valoran por encima de las ubicadas en las secundarias. Aquí la excepción son las que se ven afectadas por una gran circulación o ruido. Proximidad a infraestructuras y servicios. Entre los factores que incrementan el valor también destaca la cercanía con zonas de servicios, siendo los colegios, hospitales, zonas comerciales y deportivas las más valorados. Factores que restan: Contaminación vial o comercial. “Lo más habitual es que el comprador busque tranquilidad, por lo que un exceso de tráfico de vehículos o de viandantes por tratarse de una zona comercial, pueden afectar negativamente a la tasación”, aclara el experto. Falta de coherencia socioeconómica. Quizá el más sutil de los condicionantes unidos a este apartado. “La desubicación socieconómica no suele favorecer la venta, sobre todo cuando se trata de una por encima del estándar social del barrio. Por el contrario, una vivienda de tipología más modesta ubicada en un barrio socialmente más ambicioso, puede verse favorecida”, destaca Escobar. Sobre la calidad del edificio y la antigüedad Factores que suman: Calidad de la edificación. La opinión de Escobar no da lugar a duda: “Cuanto mayor es la calidad del edificio y sus acabados en fachada y zonas como portal, ascensor o escalera, más valor en el mercado”. Garaje. Es un factor que por lo general suma, sobre todo donde hay mayor dificultad de aparcamiento en calle. La mejor forma de evaluarlo es informándose del precio de una plaza en la zona. “En Madrid no tiene el mismo impacto sobre el precio de la vivienda, en zonas donde una plaza cuesta 60.000 u 80.000 euros que donde cuestan 12.000”, considera el tasador. Inspección Técnica de Edificios. Según sea positiva o negativa, el potencial comprador sabe si le espera o no una próxima derrama. Y a la vista de las deficiencias que indique el informe se puede evaluar el monto de su cuantía. Servicios de comunidad. Un edificio que ofrece servicios a la comunidad por encima de la media se sobrevalora. Por ejemplo, una comunidad con piscina en el centro de la ciudad –donde no suele ser habitual en el urbanismo español– puede incrementar el precio entre el 5% y el 15%. Edificios con protección especial. Suele ser muestra de exclusividad y una calidad superior a la media por su arquitectura, antigüedad o historia, por lo que pesa favorablemente. “Pueden contar con excepciones en el pago del IBI. Por el contrario, su especial catalogación puede conllevar una mayor exigencia en su conservación”, explica. Certificación Energética de Edificios. Desde el punto de vista de la tasación profesional, a mayor calificación, mayor valor. Sin embargo, el mercado español sigue sin poner en valor lo que implica una mayor eficiencia energética, algo que “poco a poco irá cambiando en un contexto de encarecimiento de la factura energética”, considera el codirector de Control de Valoración de Tinsa. Factores que restan: Antigüedad. La norma dice que cuanto mayor es la antigüedad, menor valor. Por supuesto, hay excepciones cuando la conservación es exigente. Ascensor. Su carencia es uno de los factores que más puede devaluar el precio de un edificio, en porcentajes tan significativos como el 30% para edificios sin ascensor del centro de Madrid. En zonas donde la edificación estándar no supera las tres alturas, la disminución del precio puede ser del 7%. Gastos de comunidad. “En una ubicación de alto poder adquisitivo no es muy relevante”, matiza Escobar, “pero en el resto de segmentos inmobiliarios, cuantos menos gastos fijos, mejor”. Afirmación que el tasador matiza cuando entran en juego factores como contar con conserjería u otros. Déficit de servicios. Una situación relativamente novedosa es la de la vivienda cuya comunidad de propietarios ofrece unos servicios por debajo de la media de los ofrecidos en  su barrio. Por ejemplo, en un entorno de urbanizaciones, la vivienda ubicada en una comunidad sin servicios deportivos ve devaluado su valor. Bajos comerciales. Sobre todo en las plantas más bajas, los negocios ubicados en los bajos comerciales también pueden influir en el precio: el comprador rechaza negocio que relaciona con ruidos, olores, tráfico de gente o nocturnidad.   Sobre el interior de la vivienda Factores que suman: Piso exterior. Lo normal es que la vivienda exterior sea siempre más cara. Esta afirmación es matizable cuando da a una calle con exceso de tráfico o ruido o  cuando la vivienda interior da a patios de manzana amplio e iluminado. El interior que da a patio de luces, siempre cuenta con un descuento. Calidad de los acabados. Es donde la vivienda se juega entre el 5% y el 10% de su valor, “pero los tasadores valoramos siempre para un comprador medio en condiciones medias”, y Escobar se explica. “Aunque hayas puesto unos grifos de oro o el interiorismo sea realmente sorprendente, no lo vamos a tener en consideración porque no todos los compradores lo van a preciar como una mejora”. Viviendas más pequeñas. Una apreciación que es importante recordar es que comparar el valor por metro cuadrado en la zona es una equivocación, siempre que no sean viviendas similares. Por ejemplo, el precio siempre será más alto en un apartamento de 60 m2 que de 120 m2. Balcón o terraza. “Con la pandemia hay una auténtica obsesión por las viviendas con terrazas”, destaca el experto. “Cuando su superficie es superior a los 15 m2 puede sumar entre el 20% y 25%”. Terraza en ático. Un auténtico tesoro inmobiliario en estos momentos por ser el más codiciado.  Factores que restan: Planta del piso. Muy importante: “En obra nueva, el precio del mismo piso sube por planta entre 3.000 y 6.000 euros”. Desde Tinsa se explica que las entreplantas y primeras plantas siempre están por debajo del resto del edificio, y los sótanos, semisótanos y plantas bajas tienen grandes problemas de comercialización como viviendas. Conservación. Una reforma estándar de una vivienda de 90 metros cuadrados puede costar unos 60.000 euros. Pasados entre 10 y 15 años se considera amortizada por el tasador, salvo que ofrezca una conservación muy cuidada o sus acabados sean de especial calidad.       Distribución interior. El tasador presta especial atención a los metros cuadrados útiles, “las zonas de paso para conectar estancias sin aprovechamiento, las casas con una estructura de tubo por su gran pasillo, abuhardilladas o con dificultades de ventilación, son penalizadas”. Falta de anejos. En un contexto de disminución de espacio en la vivienda, no sumar a la propiedad espacios como los del trastero o cuarto comunitario de bicicletas resta. Fuente: idealista.com

En un momento tan difícil como el que estamos viviendo, con grandes cambios tanto en lo social como en lo económico por culpa de la pandemia del coronavirus, a muchos ciudadanos les ha tocado vivir el triste fallecimiento de un familiar en las actuales condiciones. Hacer frente a las obligaciones que derivan de la herencia no es la tarea ni más fácil ni más llevadera en estos momentos, pero es aconsejable que los herederos tengan en cuenta algunas cuestiones para afrontar este proceso con las mejores garantías. Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico, resuelve las cinco cuestiones más habituales que se pueden plantear los beneficiarios de una herencia, que van desde cómo actuar en caso de ser el único heredero, qué pasa con la vivienda o los distintos inmuebles heredados en caso de que existan varios favorecidos y cómo debe procederse en caso de venta, alquiler o uso de la propiedad. Si soy hijo único, ¿tengo que hacer la partición de herencia en notaría para poner el piso a mi nombre? La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en notaria de todos los herederos, para que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al registro de la propiedad, y el piso pueda inscribirse a nombre de los nuevos titulares. “De no mediar acuerdo entre los herederos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia. Pudiendo inscribirse el cambio de titularidad de los bienes en el registro por sentencia firme que ponga fin al proceso”, aclara Salvador Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico. Si el adjudicatario de la herencia es hijo único la escritura de partición deberá firmarla él solo en notaría. “No obstante, también podrá preparar una instancia en documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y de últimas voluntades. Resultando dicha instancia, si la firma del heredero está legitimada notarialmente, suficiente para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el registro”, aclaran desde el despacho, y “siempre que antes haya pagado los impuestos”. Si somos varios los herederos interesados, ¿quién tiene derecho a usar el piso heredado? Es muy frecuente que uno o dos bienes conformen la herencia a repartir entre varios herederos, y que puedan adjudicarse por partes iguales, siendo todos copropietarios. Lo habitual es que los inmuebles se pongan en venta para repartir lo ganado en la transacción entre sus herederos. Pero puede también ocurrir que la venta o alquiler no sea posible o que dicha opción se descarte para poder disfrutar de los bienes de la herencia. Y aquí puede surgir la duda de quién tiene derecho a usar el piso heredado que interesa usar a todos o varios beneficiarios. “Si todos los herederos son razonables y tienen buen ánimo podrá alcanzarse un acuerdo. No obstante, si no es posible el consenso será necesario acudir a los tribunales. Habiendo establecido el Tribunal Supremo que, en estos casos, lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble. De manera que todos lo compartan, pero tengan asignado un periodo de uso exclusivo que vayan alternando”, comenta Salvador Salcedo. Para vender o alquilar el piso que hemos heredado, ¿es necesario que todos estemos de acuerdo? La propiedad de un piso puede corresponder a uno de los herederos, aunque lo más frecuente es que la compartan entre todos por partes iguales. La venta del inmueble será la opción más sencilla de poder materializar lo recibido repartiendo el precio entre los beneficiarios. “No obstante, para que la venta pueda realizarse deberán estar todos de acuerdo. De lo contrario, no podrá llevarse a cabo. Pudiendo entonces plantear la división de la cosa común como alternativa cualquiera de los copropietarios”, destacan desde Ático Jurídico. El alquiler del piso heredado que pertenezca en proindiviso a varios herederos requerirá también el concurso de todos. Aunque si dicho consenso no existe, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler, siempre que el arriendo no supere una duración de seis (6) años. Y ello por ser unánime el criterio jurisprudencial, que considera un acto de disposición el arrendamiento que exceda de dicho plazo. Si vendo el piso que he heredado de mi tío, ¿qué problemas puede plantearme? Son cada vez más las personas que fallecen sin descendientes, siendo muy frecuente que sus bienes los hereden sus hermanos, sobrinos, otros parientes o amigos. “La posterior venta por los herederos de dichos bienes suele plantear problemas por estar sujeta a ciertas limitaciones temporales que pueden obstaculizar la operación al comprador al no tener asegurada registralmente la compraventa hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento del pariente o amigo del que el vendedor heredó”, explica Salvador Salcedo. “El motivo por el que la fe pública registral queda en suspenso para el comprador en tales casos es de garantía. Para descartar que el difunto, del que el vendedor heredó, no tenía otros familiares con mejor derecho. De este modo, se confiere un plazo prudencial de dos (2) años por si aparecen otras personas con un parentesco más próximo al difunto que puedan cuestionar los derechos hereditarios del vendedor. Siendo la consecuencia de esa limitación legal, la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas al comprador”, aclara el experto. El piso que me han dejado en testamento se vendió antes de fallecer el difunto, ¿qué puedo reclamar? No es extraño que una persona pueda decidir vender alguno de sus bienes antes de fallecer, o que tome tal decisión su tutor, para hacer frente a los cuidados que dicha persona pueda requerir. Se puede llegar a enajenar en vida del testador bienes que había legado en su testamento a un pariente o amigo. “El que iba a recibir ese piso puede plantearse en tal caso, si tiene algo que reclamar de la herencia”, afirman desde Ático Jurídico. “Lo cierto es que todo dependerá de que la venta pueda o no considerarse un cambio de voluntad del testador. De modo que, si la decisión de vender obedece a un acto propio del testador, el legado quedará sin efecto alguno. Por el contrario, si la venta se decidió por el tutor, el legado no quedará sin efecto. Pudiendo el legatario reclamar el remanente del precio de la venta, una vez aplicado a satisfacer las necesidades del testador. Por haber quedado el bien legado subrogado por el importe que resulte según se ha indicado”, concreta el abogado Salvador Salcedo. Fuente: idealista.com

Durante el confinamiento provocado por la pandemia, vimos que las casas de España, mayoritariamente, no cuentan con enormes superficies. El último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) establece que las viviendas especialmente en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, tiene una media de entre 60 y 75 metros cuadrados. Y las hay más pequeñas, de manera que puedes apuntar una serie de trucos para que tu casa se vea más grande y poder ganar espacio. Más luz natural Según sea la casa, a veces la luz natural no es posible. Pero, si la tenemos, debemos aprovechar al máximo aquellas estancias con mayor iluminación para que entre la mayor cantidad de luz natural posible porque ello da sensación de amplitud. Por esto se aconseja tener grandes ventanales con ese fin. Colores claros En aquellas habitaciones interiores o bien de un tamaño más reducido, debemos apostar por un color más claro, como el blanco o el ocre, porque el tono oscuro hará que las estancias se vean mucho más pequeñas de lo que son. Si este es tu problema, haz una reforma, y pinta las paredes con colores más claros, ¡verás cómo tu casa será otra! El truco de los espejos Haz que tu casa tenga una sensación de mayor amplitud gracias a los espejos. Es un truco de decoración bastante sencillo, pues situar dos o tres espejos juntos permite duplicar el espacio. Y, para ser original los puedes poner en diversas estancias, no solamente en la habitación. Puertas correderas Es otra de las soluciones para que la casa gane espacio. Las puertas correderas son prácticas, sirven para unir o bien mantener de manera independiente habitaciones que están muy juntas o solucionar un problema de espacio cuando no cabe una puerta convencional porque no se abre de la misma forma. Según la web de Himera Estudio, tales puertas se deslizan de forma paralela a nosotros, sin que necesitemos dar un paso al frente para que se abra del todo. Normalmente se usan cuando no cabe una convencional, pero también puede responder a razones estéticas. Existen tipos de puertas correderas que pueden instalarse sin mucha complicación y sin la necesidad de realizar obras. ¿Cómo debe ser el mobiliario? En un espacio de dimensiones reducidas, acertar con el mobiliario es algo importantísimo. Lejos de saturar con muchos muebles, la filosofía “menos es más” es aquí una de las señas a tener en cuenta. Debemos colocar lo indispensable, y apostar por muebles con patas más finas y delgadas, formas curvas y redondeadas, colores sobrios y piezas más pequeñas y prácticas. En este caso, hay sofás que se abren y esconden un rincón para el almacenamiento, mesas pequeñas que se hacen más grandes y pufs que también tiene una doble función (la de sentarse y la almacenar enseres). Otra solución a tener en cuenta en estancias, como la cocina, son los bancos y taburetes que sustituyen a las sillas. La ventaja es que no tienen respaldo, ocupan menos espacio y la zona se ve despejada. Los armarios empotrados son otra idea para aprovechar al máximo el espacio donde se instalan, especialmente en habitaciones. Esto es porque el límite superior es el techo, el inferior el suelo y, en los lados, suelen ocupar toda la superficie que va de una pared a otras. Además suelen ser más profundos y caben más cosas. Ten en cuenta la distribución En casas pequeñas, la distribución de los muebles se convierte en un hecho prioritario. Para aprovechar bien cada espacio, lo ideal es situarlos casi pegados a la pared, para que no estén en medio y obstaculicen nuestro paso. Unificar espacios está a la orden del día, y tener el comedor y la cocina en una misma zona es una solución moderna y muy práctica. Todo ordenado Una casa con un desorden habitual se ve más pequeña. Para esto, la planificación para ordenar debe ser una constante, además de contar con estanterías y armarios cerrados para que, visualmente, no se vea todo lo que tenemos expuesto, pues ello da sensación de caos. Tirar paredes Una vez acabado el confinamiento más severo por la pandemia de Covid, los españoles demostraron estar más dispuestos a hacer reformas que sus vecinos europeos, según Andimac a partir del informe de USP, del que se desprende que el porcentaje de interesados en mejorar sus viviendas en nuestro país supera en 10 puntos la media comunitaria, alcanzado así al 61% de los hogares de nuestro país. Esto comporta aumentar determinadas estancias porque muchas familias se han dado cuenta de que necesitan más espacio. Tirar paredes es una obra importante, pero beneficiosa cuando tenemos dos estancias pequeñas que se pueden convertir en una grande y espaciosa, con esta pequeña obra. Fuente: yaencontre.com